Mercado Imobiliário III, a onça-bebendo-água… em números.

Let us crunch some numbers:
Vamos supor, que (como no exemplo citado pelo Edmundo) nós estamos diante da compra de um apartamento de BRL 1.200.000,00, no Brooklyn Paulista. Tudo é uma questão de fluxos de caixa e o resultado final líquido. Vamos avaliar:
1) Para comprarmos a vista ou 2) para financiarmos e 3) Alternativa: pensar antes, esperar que os preços voltem para a realidade.
1)Comprando a vista, teremos que pagar o IPTU de 1%, mais o adicional (lei Robin Hood…) de 0,6% (para valores venais acima de BRL 654.100,00): total de BRL 19.200,00 por ano.
Pagamos o condomínio de um apartamento de BRL 1,2 milhão, que deve girar em torno de BRL 1.000 a BRL 2.000/mês, de BRL 12 mil a BRL 24 mil por ano. Total entre estes dois de BRL 43.200,00 ao ano, ou 3,6% ao ano.
Somamos o custo de oportunidade de investir numa Nota do tesouro Nacional, que rende 12,80% ao ano, teremos 16,4%, somado a inflação de 5,9%, teremos uma perda total de 22,3%, ou BRL 267.600,00 por ano, no fluxo de caixa.
2) Se financiarmos, teremos que dar de entrada BRL 240.000, financiando BRL 960.000,00, em 20 anos, a uma taxa de 12,18% ao ano, com renda mínima líquida de (salário) BRL 43.500,00 mensal, pagaremos uma parcela mensal de BRL 13.100,00, aproximadamente. Refazendo as contas, teremos um total de (13.100*12)+19.200+24.000= BRL 200.400,00. Menos 30.700,00 de receita de juros sobre a entrada, que não investiremos nas notas do tesouro e menos a inflação de 5,9% no ano, 14.160, chegamos a um total de perdas de BRL 245.260,00 no ano, ou 20,43% do total do investimento do imóvel.
No caso 1) o imóvel terá que se apreciar para BRL 1.467.600 para empatar no zero a zero. no caso 2) para BRL 1.445.260 para empatar.
Bom, e aí?
O imóvel tem que se valorizar acima destes valores para ser lucrativo, de forma absoluta, ou mais de 30% por ano para compensar o investimento.
Alternativamente, podemos olhar para um exemplo onde pegamos nossos BRL 1.200.000 e compramos diretamente as notas do tesouro, pagando 15% ao ano de IR (acima de 720 dias) e tendo um retorno de 12,8%. Significa dizer que teremos um rendimento líquido de 10,88% ao ano, ou BRL 130.560,00, totalizando BRL 1.330.560,00 no final do período (descontado a inflação, teremos um lucro de BRL 59.760).
Um pelo outro, podemos ver no investimento em títulos teremos um resultado líquido de BRL 1.259.760 no final do ano, contra um resultado líquido de BRL 932.400,00 se comprarmos o imóvel. Para termos lucro com o imóvel, ele precisa se apreciar neste ano do exemplo em 27,28% mais 6% (comissão do corretor de imóveis), totalizando 33,28% ou ser avaliado (e vendido de fato) no preço de BRL 1.527.360+91.642, com um total de BRL 1.619.001,60, para dar o mesmo retorno. E isto só no primeiro ano. Os custos se repetirão no ano seguinte e teremos que vender o imóvel por BRL 1.854.720 + 111.283,20 (6% de corretagem) = BRL 1.966.003,20, no segundo ano. Quais são as chance disso ocorrer de fato?
Não devemos comprar imóveis então? Em absoluto, sim. Mas devemos fazer contas. Nos preços atuais não faz sentido matematicamente. As taxas de juros estão muito altas e os preços dos imóveis não sobem infinitamente mais de 20% por todos os anos. Logicamente, não é só matemática que nos impele a comprar um imóvel: necessidade, gosto, status, família que cresce, espaço gourmet… Opa? espaço gourmet?

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4 Responses to Mercado Imobiliário III, a onça-bebendo-água… em números.

  1. J.R. Vensan says:

    Excelente artigo duplo, Ricardo. Como já dizia o “antigo e velho” Delfim Netto, dinheiro se ganha comprando na baixa e vendendo na alta. Com imóveis, não é diferente.
    Agora, na minha opinião, quando o imóvel é para morar, aí é uma questão de quanto se valoriza o próprio estilo de vida. Aí, acredito que as preocupações com ganhos financeiros ficam sobrepujadas pelas preocupações com o tipo de espaço que se quer para viver, tanto para si quanto para a família.
    Em sintonia com o seu artigo, o que tenho visto nos últimos anos (aqui na Granja Viana, onde moro) é uma mudança de foco nas vendas, mesmo para imóveis residenciais. Os vendedores, antes, falavam muito dessa coisa de espaço para a família. Em anos recentes, têm cada vez mais falado em imóvel como investimento. Uma mudança de foco sintomática da crise de demanda que se aproxima rapidamente.
    Abraço
    JR

    • tradingcafe says:

      é JR, os vendedores cantam a música que as pessoas querem ouvir. O Brasil, de repente, tem vários novos milionários. Nada de errado nisso, eu sempre acreditei que a riqueza é um direito de todos e ainda acredito nisso. Porém, o dinheiro perde o valor e as pessoas terão que pagar a conta. Desta forma que está acontecendo, o último irá pagar a conta. Valeu fratello.

  2. Edmundo says:

    É meus amigos, se tivesse aprendido Juros Compostos, progressão de dívida, operar em mercados, sobre títulos do tesouro e as maravilhas de uma conta CC5…. uhhh acho que não teria saída da casa dos meus pais até hoje, (afinal de contas, roupa lavada, cama arrumada e comida todos os dias…Just cash In no cash out)….
    Mas a vida não é assim, precisamos evoluir e o endividamento consciente faz parte disso. Esses cálculos podem desencorajar muitas pessoas, mas segue como penso, cabe a cada um avaliar o quanto se enquadra.
    Se hoje possuo o valor e me rentabilizo no mesmo a uma taxa maior que irei capturar, faça! Seguindo o pensamento do J.R., concordo que a compra do imóvel tem valores “intangíveis” que devem ser considerados, uma mudança de bairro, um sonho, segurança etc e etc. O ideal seria alinharmos estas expectativas ao um custo justo, isso porque não prendo ficar no mesmo por toda a vida. Mas não existe uma única verdade, cada um deverá se adequar a sua realidade e expectativa de futuro.

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