A maior indicação da bolha imobiliária é o preço do aluguel

Os aluguéis devem render no mínimo o retorno da poupança e na média, o preço do CDI. Na atualidade, os rendimentos dos aluguéis estão rendendo na média 0,3% do valor do imóvel. Isso indica o percentual automático de erro de precificação da loucura que assola o país no mercado imobiliário. Isso indica também, o nível de desconto que podemos demandar se precisarmos absolutamente comprar alguma coisa agora. Basicamente, devemos pedir 30% de desconto mas devemos começar pedindo 40% de desconto. Nos últimos tempos, no Brasil, todo mundo “virou” negociador profissional… Em efeito, os preços estão errados e negociar é a melhor alternativa. Com proprietários inflexíveis, não faça negócio, procure outro imóvel. Temos todo o tempo do mundo e comprar um imóvel não é igual a escolher entre o sorvete de casquinha do Mc ou do Burguer K… Espere os preços caírem ou negocie firme, com coerência.

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9 Responses to A maior indicação da bolha imobiliária é o preço do aluguel

  1. mauricio says:

    “devemos pedir 30% de desconto”

    se por acaso, há a tal bolha, e mais por acaso ainda, ela estourasse, você acha que então poderiamos pensar que esses 30% de desconto é o que eventualmente os preços em geral cairíam, pra voltar a realidade?

    (porque eu imagino que 30% seja até pouco)

    • tradingcafe says:

      OI Maurício, não, em efeito, se estourar a bolha os preços deveriam cair muito mais. Esses 30% são a evidência de que além da Bolha existir, não há coerência nos próprios agentes de mercado. Os aluguéis não acompanhando o preço dos imóveis é uma evidência deque não há tanta demanda como querem que acreditemos. Se houvesse essa deficiência de moradias, os aluguéis teriam subido na mesma proporção que os preços dos imóveis e que as taxas de juros de mercado. Eu fiz menção aos 30% por esta razão e também para aqueles que desejam ou necssitam a todo custo comprar alguma coisa agora, este é um argumento de embasamento para “exigir” desconto. Se a bolha estourar, o parâmetro será a equivalência com preços internacionais, levando em consideração a abundância de terra que temos para crescer na maioria das cidades. Portanto, deverá cair muito mais que 30%. abs

      • mauricio says:

        pois é, se você ver o Moody’s/REAL Commercial Property Price Indices disponível em http://www.realindices.com/cppi_reports.htm dá pra ter uma boa idéia de onde vai ser o fundo do poço, já que em maio/2011 o índice nos eua atingiu níveis de dez/2000, já em junho, desceu mais ainda!

      • tradingcafe says:

        Oi Maurício, é verdade, tem muito mais espaço para cair, porém, vale notar a diferença das economias onde o Brasil tem cerca de 44 milhões de pessoas que recebem salários ou pensões do governo federal… e isso dá uma sustentação para continuidade de consumo de produtos, que produzimos e exportamos excedentes. Lá, além da bolha estourar feio, tiveram riscos sistêmicos no setor financeiro e o desemprego disparou… e eles não produzem o que consomem, causando um enorme transtorno para manutenção do nível de consumo, de adimplência e de défictis enormes na balança comercial. Obrigado, abs

  2. Andre says:

    “Os aluguéis devem render no mínimo o retorno da poupança e na média, o preço do CDI. ”

    Caro tradingcafe,
    vc está dizendo q o aluguel deveria ser igual ao CDI?

    Hoje em dia, 1% do preço do imóvel?

    Salvo engano, isso nunca ocorreu.

    Realmente, os aluguéis não estão acompanhando os preços dos imoveis, mas pra cada 120% q os imoveis sobem o aluguel sobe 80%…

    Essa relação aluguel/preço (rental yield) é sim, o maior indicador de bolha… E atualmente mostra 27% de sobre avaliação nos preços (Rio), se isso chama bolha ou não, é o de menos.

    Dá uma olhada:
    http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/06/o-que-os-numeros-dizem-sobre-o-futuro.html

    Abs

    • tradingcafe says:

      Olá André, na verdade, de algum tempo para cá, os corretores e imobiliárias “internacionalizaram” o mecanismo de precificação de imóveis, quantificando exclusivamente por metros quadrados, independentemente da qualidade, mas sim apenas pela localidade. Até pouco tempo atrás, coisa de 8 a 10 anos atrás, o aluguel era automaticamente calculado com sendo 1% do valor do imóvel. A métrica que eu uso para afirmar que a comparação dos preços deve se situar perto do CDI atual e mais do que a poupança é a lógica do custo de oportunidade versus risco/retorno, teoria de alocação de portfolios. Desta forma, o título do governo que é risco zero (no Brasil pelo menos…) paga 12,50% ao ano, menos imposto de renda e custos de transação e custódia. A poupança paga 6% ao ano mais TR, também de risco zero até o montante de R$ 60.000,00. O imóvel, para valer a pena pelo risco (dado que é considerado baixo) deve se rentabilizar no mesmo patamar para valer a pena. Sabendo que o imóvel se deteriora, necessita de manutenção, tem despesas de impostos e ainda se deprecia pelo envelhecimento (detalhes de moda, números de banheiros, garagens, “espeço gourmet…”, etc. A renda do aluguel também incorre em tributação do imposto de renda. Desta forma, comprar um imóvel para alugar não se constitui em um bom investimento com esta discrepância entre os preços de negociação e o retorno do aluguel que vemos nos mercados hoje. Vale lembrar que a cidade do Rio de Janeiro é distinta nestes quesitos de imóveis pela própria limitação geográfica da cidade e pela demanda (apelo) que a cidade tem junto a estrangeiros, que forçam uma alta nos preços dos imóveis e dos aluguéis, diferentemente do resto do Brasil. Obrigado pelos comentários, André, abs

      • Andre says:

        A precificação por m2 é assim mesmo, não tem como lutar contra, é média. Claro q tem questoes especificas de cada imovel, mas pelo menos temos a média p/ nos balizar (até pouco tempo atrás não tínhamos nada…)

        “A métrica que eu uso para afirmar que a comparação dos preços deve se situar perto do CDI atual e mais do que a poupança é a lógica do custo de oportunidade versus risco/retorno, teoria de alocação de portfolios.”

        Na minha humilde opinião, essa métrica teria um equívoco: o imovel tende a andar junto c/ a inflação, se o aluguel fosse CDI, então o imovel seria um negocio da China, e não é, nem nunca foi (exceto nos ultimos tempos, mas não vale).

        Neste post do (excelente) Drunkeynesian tem algumas coisas interessantes, inclusive nos comentários:

        http://drunkeynesian.blogspot.com/2011/07/mais-pitacos-sobre-bolha-imobiliaria.html

        Lá tem um comentario meu sobre o q acho ser o retorno “justo” de imoveis (= juros reais).

        Neste link aqui vc pode ver q na maioria dos paises os imoveis tendem a andar junto c/ a inflação, crescem e estouram bolhas e sempre volta ao preço historico, ajustado à inflação:

        http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2011/03/global_house_prices

        “Até pouco tempo atrás, coisa de 8 a 10 anos atrás, o aluguel era automaticamente calculado como sendo 1% do valor do imóvel.”

        Em meu blog tenho uma tabela mostrando q em 98 o aluguel era 0,7% em média (Rio):
        http://housingmarketbr.blogspot.com/2011/06/graficos-e-mais-graficos.html (figs 16 e 16A)

        Se algum dia já foi 1% então a Selic deveria estar em 20, ou 25 ou até 40%, como já foi, de fato.

        “A poupança paga 6% ao ano mais TR, também de risco zero até o montante de R$ 60.000,00.”

        Salvo engano o FGC garante até 70k, por por CPF e p/ cada instituição.

        Obs.: não considero imovel risco baixo não, é alto, é renda variável… Nunca caiu mas pode muito bem cair, tanto o valor de venda qto o aluguel.

        A maioria dos pontos q citei se aplicam a todo o BR, nao só o Rio. Suas considerações sobre o Rio estão bem acertadas sim, e tende sim a subir mais q o resto (infelizmente…)

        Abs

  3. simone says:

    Te adoro Ricardo , pois o senhor é uma pessoa verdadeira naquilo que acredita.

    só falta vc gravar seus vídeos na avenida paulista ….

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