A bolha imobiliária no Brasil

Este setor anda meio quieto, este tema, mais ainda. Não significa dizer que não temos uma bolha imobiliária no país, muito menos que esta bolha está em pleno vapor que está vazando por pequenos furos. Os defensores do tema que juram (alguns são pagos para isso…) que não existe uma bolha imobiliária no Brasil já gastaram todo o jargão dos lobótomos, americanizados, que olham para tudo sob o prisma de quem está vivendo nos Estados Unidos, pois tudo é comparado com eles, as formas de observação, os mecanismos e instrumentos de mercado que caracter1zaram a bolha deles. Pois bem, estamos no Brasil e temos a nossa própria bolha. A diferença básica no eventual estouro (que a meu ver já está acontecendo desde o início deste ano de 2012) é que a nossa distribuição de renda é uma das piores do planeta terra. Isto signifca dizer que os causadores desta escalada de preços é um número pequeno de pessoas diante da totalidade da população brasileira, que é, em sua maioria, pobre (infelizmente) não podendo assim, ter causado uma bolha ou uma escalada exagerada de preços em todos os tipos de imóveis. Assim sendo, poucas pessoas compraram vários imóveis e a maioria não vai morar neles… Outra parcela da população, comprou para morar. Outra parcela ainda, está com suas prestações atrasadas, causando um aumento na inadimplência junto às instituições financeiras que extenderam empréstimos como se fosse o fim do mundo (talvez seja mesmo, 2012, maias, exotéricos, planeta x…quem sabe?). Enfim, o mercado está quieto, os números mostram reduções grandes nos preços, a inadimplência aumentou, imóveis ficam muito mais tempo a venda do que ficavam no passado recente. A única motivação que reduziria o impacto de um estouro fica por conta do medo aumentado nos investimentos em geral e as taxas de juros em queda alarmante, que tiraram o retorno em juros real, que após a inflação real e o imposto de renda, faz com que o investidor receba menos dinheiro daqui a um ano em relação ao que tinha hoje. Este fator pode prolongar este marasmo, adiando um estouro estrondoso. Porém, a bolha está aí e vai começar a se fazer notar mais e mais, pois está ardendo nos bancos… já.

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15 Responses to A bolha imobiliária no Brasil

  1. Rafael says:

    Bom dia Ricardo,
    Você acha que essa bolha se segura até a Copa do Mundo/Eleições de 2014?
    E o que você acha do dólar? Vai subir mais?
    Abraços.

    • tradingcafe says:

      Oi Rafael, desculpe a demora em responder. O comportamento do mercado brasileiro de imóveis sempre foi atípico, inclusive em momentos mais acentuados de razões para subir ou cair. A formação de capital no Brasil também é atípica para economias normais, a nossa não é simétrica, e, assim sendo, existe uma concentração do capital e por conseguinte, das propriedades. Desta forma, o estouro de uma bolha de preços funciona de forma diferente, pois poucas pessoas tem vários imóveis, e, muitas nenhum. Assim, a velocidade da queda depende da necessidade de se tornar o imóvel em caixa, tendo os ricos, mais espaço para esperar no tempo. Por outro lado, se um evento catalizador ocorrer, como uma quebra e confiança por causa de uma quebra de uma grande empresa, ou o fechamento das linhas de crédito para financiamento, podem acelerar o processo de queda de preços. Ainda, mesmo que nós estejamos baseados na nossa moeda para olhar preços absolutos de venda dos imóveis, existe uma comparação com mercados internacionais. Os preços nominais estão ainda elevados, alguns em alta até, mas na negociação oferecem muito desconto; em segundo lugar, tínhamos o Real cotado a 1,5360, não muito tempo atrás, e hoje está acima de R$ 2 para o mesmo dólar americano, um desconto real de quase 30% nos preços. Em terciro lugar, temos a inflação corroendo o valor da moeda, uma oficial, e a outra real, que é bem maior. Assim sendo, os preços já estão em queda. Não estamos vendo isso porque não há pânico de vendas. Então, algumas pessoas olham o que aconteceu em outros lugares e tentam imprimir a mesma reação aqui, com o evento da copa do mundo. A economia está em crise por causa de uma urgência de mudança de modelo econômico, onde as pessoas no mundo todo consomem com dinheiro alheio, através de empréstimos e crédito. Os governos cresceram mais que que a economia real, os gastos e as dívidas saíram do controle e a iniciativa privada recuou em tamanho comparativo. Choque de modelos que está causando uma exaustão no sistema, que gera problemas gigantescos. Desta forma, este temor de uma mudança gigantesca faz com que as pessoas busquem segurança, em ativos reais, e assim, podem dar ainda uma tendência de compra de terra e pedra, o que está segurando os preços ainda. Os juros reais no Brasil e no Exterior estão negativos, a inadimplência alta, o comprometimento de renda alto, assim, o consumo é reduzido, que gera possíveis cortes de postos de trabalho com remuneração mais alta. As pessoas não sabem onde investir agora, não há margem de juros reais em quase nenehum instrumento. A bolsa patina, sobe menos que a inflação. Está havendo uma corrosão do poder de compra em todo lugar. Aqui e no exterior os estoques aumentaram, a produção está sendo reduzida, limitando a distribuição de renda. Esta semana tivemos mais um banco sofrendo intervenção do BACEN, o Banco BVA. Estes bancos estavam vendendo LCI’s que estão limitadas a uma garantia do FGC. Bem, quem aplicou nestes títulos que estão lastreados em hipotecas e escolheram esta instituição ou as outras que já foram por água abaixo, sabe bem, que só receberão até o limite do FGC de R$ 70mil. Enfim, ninguém poderá afiramr como ou quando exatamente a bolha estourará, mas os indícios que isto já está ocorrendo são fortes. Um abraço Rafael, obrigado. (vou utilizar esta resposta como um post, se você não se importar).

    • tradingcafe says:

      Oi Rafael, esqueci do dólar… Sim, acho que o governo está usando este mecanismo para desinflar os preços no Brasil, assim sendo, o sistema de banda e min banda informal será continuado, com a mini banda mudando para 2,05 e 2,10 em breve. Em termso econõmicos, o dólar deveria cair por razões deles prórpios, aumento de base monetária sem lastro, dívida alta, nenhum poder de substituição de importados no curto prazo, causando um déficit enorme na balança comercial deles, uma taxa de juros próxima de 0% e uma inflação acima de 3% ao ano. Está ocorrendo um processo de empobrecimento geral do mundo, onde o poder de compra está sendo corroído. Assim, aqui no Brasil o dólar sobe e no mundo o dólar está caindo em relação as outras moedas, como o euro, o yen, o dólar australiano, dólar da Nova Zelândia, Franco Suíço, Coroa Sueca e Norueguesa, etc. abs e boa semana amigo

  2. Diego says:

    Pagar aluguel não é tão triste assim desde que você não gaste todo seu dinheiro e poupe até alguns meses depois da copa para comprar um imóvel.

  3. Adriano says:

    Adriano
    Taí uma pergunta válida Ricardo.. a minha dúvida é a mesma do Rafael.. Penso que a bolha vai murchar, mas será que os preços dos imoveis terão redução contundente após a copa de 2014 e Eleições de 2014???
    Abraços

  4. Anonymous says:

    Morei alguns anos nos EUA e atualmente moro na Alemanha. Comparando imóveis residênciais de qualidade e vizinhança similares, posso assegurar que um imóvel no Brasil custa 3 vezes mais quando comparado com os EUA e custa 2 vezes mais quando comparado com a Alemanha. Outra constatação surpreendente é que terrenos residênciais de qualidade de vizinhança similares custam 20 vezes mais no Brasil quando comparado com os EUA. Sei que parece exagerado, mas não existe erro algum nesse número. Isso vem acontecendo desde pelo menos 1992 e não tem relação alguma com a recente crise de 2008. A explicação para isso está fora do alcançe do meu entendimento, mas se os mesmos preços fossem praticados nos EUA, lá também estaria repleto de favelas.

  5. Pingback: A bolha imobiliária no Brasil | HBK Consultoria

  6. jeijack says:

    Ola Ricardo..
    Recentemente foi publicado materia sobre problemas na contabilidade e auditoria de grande empresa do setor, alem de , com uma analise basica percebe-se que o setor esta ( no minimooooo) esfriando em volume e lucro ( versus estoque )… em contrapartida na bolsa as acoes sobem !!!

    Como explicar !? … pump..pump pump ?!?!

  7. Cassio Lopez says:

    you again buddy?….. pior cego eh aquele que nao quer ver… compare velocidade das vendas hoje com 12 meses back… descontos que as contrutoras vem dando nos ultimos 3 meses… reducao na captacao de finaciamento imobiliario…. individamento… “esta bolha está em pleno vapor que está vazando por pequenos furos” .. muito bem descrito o status do nosso scenario atual…. logico que o estouro nao sera visto do dia para noite…

    Se baasear em indicadores que utilizam o preco de anuncio? sem poderar liquidez e ateh mesmo o preco final de venda…. tem que ser muito tolo ou estar ganhando com isso nos proximos bull traps para acreditar que os imovies aqui vao continuar subindo…

    Se vc esta mesmo interessado em comprar um imovel, recomendo que voce acompanhe o blog bolhaimobiliaria.com ….

    em tempo veja isto…
    http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2012/10/com-precos-muito-altos-vendas-de-imoveis-caem-em-capitais-brasileiras.html

  8. Pingback: Brazilian Property Bubble Commentary (Ricardo Torres´ Trading Café) « Brazil Real Estate & Land Investment Guide Blog

  9. Pingback: Brazilian Property Bubble Commentary (Ricardo Torres´ Trading Café) | Zoom Property Guides

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